Одним из способов дополнительного заработка на дольщиках для застройщика является требование о доплате за построенные им дополнительные квадратные метры. Часто при переселении дольщики попадают в ловушку, узнав о том, что застройщик отказывается передавать уже готовую квартиру им в собственность до тех пор, пока не будет оплачена стоимость дополнительной жилой площади. Несмотря на то, что в большинстве случаев такие требования не обоснованы, а сумма доплаты, учитывая общую дороговизну жилья огромна, будущие жильцы веря застройщику на слово в кратчайшие сроки доплачивают озвученную сумму опасаясь не получить квартиру в пользование.
Не всем известно, что такие действия застройщика легко оспорить, причём независимо от условий договора. В типовом ДДУ установлена фиксированная цена той суммы, которую необходимо заплатить за строящуюся квартиру. Соответственно, если при осмотре квартиры вас попросили доплатить за увеличенную площадь, вы имеете право отказаться от доплаты, ссылаясь на условия договора. Необходимо понимать, что ключевую роль здесь играют не требования застройщика, а договорные условия. Кроме того, фирма не имеет права при предоставлении квартиры в новостройке по закону требовать от вас заплатить за дополнительные квадратные метры, не предложив вам перед этим подписать дополнительное соглашение. При этом в некоторых случаях условия самого договора могут поставить вас в жёсткие рамки доплаты за кв. метры из-за улучшения жилищных условий – если, к примеру, вы заключаете ДДУ при сносе жилья, признанного аварийным.
Если площадь квартиры не будет соответствовать той, что указано в ДДУ вы будете иметь право требовать неустойку за нарушения застройщиком договорных обязательств. В том случае, если после обмеров БТИ выяснилось, что вам предоставили квартиру с площадью, несоответствующей той цифре что указана в ДДУ, вы можете увеличить сумму иска, ссылаясь на предоставление неверной информации.
В некоторых случаях в заключённом между вами и застройщиком договоре может быть пункт о том, что цена указанная в договоре не окончательна и может быть изменена по воле сторон. Но даже в таком случае вы можете без видимого труда отстоять свои права, поскольку согласно ФЗ 214 «О долевом строительстве» цена, указанная в договоре должна быть фиксированной. Соответственно сам факт наличия в пункте такого договора будет достаточным основанием для того, чтобы признать его недействительным. При этом вам как будущему собственнику не стоит беспокоиться о судьбе вашего будущего жилья – поскольку вашей вины в том, что застройщик предоставил вам неправильную форму договора нет, а изымать из вашей собственности квартиру после завершения строительного процесса никто не будет.
Реакция на требования застройщика
Измерить точную площадь квартиры возможно только после окончания строительства при помощи представителей БТИ. В том случае если слова застройщика об увеличенной жил. площади подтвердились, у вас появиться несколько способов отстоять свои права не прибегая к доплате.
Вы можете направить застройщику претензию и потребовать от него неустойку за невыполнение условий договора и одновременно с этим потребовать заплатить вам деньги в счёт построенных им «лишних» квадратных метрах. Если застройщик не станет чинить препятствия и выплатит вам неустойку, с этой секунды вы можете считать сотрудничество оконченным. Но если он наотрез отказывается платить и грозится не передать вам квартиру в пользование, вы можете подать в суд. В требованиях к иску в таком случае будет необходимо указать:
сумму неустойки за не выполнение застройщиком обязательств по договору
выплата дополнительных сумм за причинение морального вреда и нанесение убытков
иные претензии к застройщику, накопившиеся во время строительства (просрочка в сроке сдачи дома, не предоставление своевременной информации о задержках в сроках и.т.д.)
Если у вас не осталось иных вариантов на получение квартиры кроме как через суд и при этом срок простоя вашей квартиры существенен, лучшим вариантом будет обращение к юристу, который сможет оценить перспективы вашего дела и грамотно выстроить линию защиты в суде. Необходимо помнить, что каждый случай строительного спора индивидуален и от каждого нюанса зависит, придётся ли в итоге вам доплачивать за кв. метры или нет. Бывают случаи, при которых дольщику изначально невозможно отстоять свои права (в случае подписания им соглашения о доплате за кв. метры), а иногда доказать вину застройщика доказать не составляет никакого труда, опираясь на положения закона (к примеру если дольщик является бывшим военнослужащим, семьям которым полагается предоставление дополнительных квадратных метров).
При этом большим подспорьем для суда будет являться фактическая площадь квартиры. Если вы не уверены в правоте дольщика касаемо увеличенного метража квартиры вы можете пригласить на осмотр жилья независимого оценщика, который сможет, сделав замер квартиры дать независимую оценку по её фактической площади, которая во многих случаях может оказаться меньше той, на которой настаивал застройщик. Известны случаи, при которых строительные фирмы предъявляли массовые требования к дольщикам доплатить за расширенную жил. площадь, а при этом приглашённые дольщиками независимые эксперты выносили решение, в котором говорилось, что площадь квартиры даже меньше той, что указана в ДДУ.
Не во всех случаях в изменившейся площади квартиры есть прямая вина застройщика: ведь гарантировать ювелирную точность при строительном процессе практически невозможно и во время стройки может возникнуть множество тонкостей и нештатных ситуаций, не зависящие от качества работы застройщика – к примеру, малопригодные для строительства погодные условия. Но увеличенная площадь квартиры, никоим образом не зависит от самого дольщика – поэтому застройщик априори не имеет права требовать от вас оплатить перевыполненный им план. От вас как от дольщика в данной ситуации, прежде всего, требует готовность к подобным действиям застройщика. Всегда следует помнить, что требование доплатить за квадратные метры вам, скорее всего, предъявляют из-за желания дополнительного заработка, а отнюдь не из-за форс-мажорных обстоятельств. И от того насколько вы будете готовы отстаивать свои права зависит, будете ли вы доплачивать застройщику за возможно выдуманные им доп. квадратные метры или получите неустойку за нарушением компанией обязательств по ДДУ.
При приемке квартиры в новостройке часто случается так, что ее фактическая площадь отличается от проектной, которую покупатель оплатил по ДДУ, многоквартирные дома практически невозможно построить с точностью до сантиметра. С 1 января 2017 года покупатели квартир по ДДУ имеют право оплатить лишь 5% от увеличившегося метража. Это важно знать! Ведь если площадь квартиры после обмера БТИ выросла, к примеру, на 7% или 8%, а застройщик настаивает на ее оплате, он нарушает закон. И если у покупателя нет денег или желания на оплату «лишних» метров, он может расторгнуть ДДУ.
Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, разъяснил порталу сайт, какие поправки были приняты к 214-ФЗ властями. Основное внимание эксперт уделил поправке о 5% ограничении площади квартиры.
Итак, при покупке квартиры в новостройке дольщик должен понимать, что фактически он платит за воздух, а у квартиры есть две площади - проектная и фактическая. Первая указывается в договоре долевого участия, ДДУ. Но в ходе строительства дома площадь будущей квартиры может измениться на несколько метров, как в большую, так и в меньшую стороны. Фактическая площадь квартиры - это количество метров, которое получилось в ходе строительства, этот метраж определяется при обмере БТИ.
С 1 января 2017 года закон 214-ФЗ четко определяет границы изменения проектной площади квартиры: теперь они могут составлять не более 5%. Отметим, что раньше застройщики старались предусмотреть расхождения по метражу в ДДУ. Так, 10% от проектной площади, которая была прописана в ДДУ, могли считаться несущественным, и дольщик был вынужден доплачивать за «лишние» квадратные метры.
Новые поправки в закон обозначили границу, где доплата за квадратные метры заканчивается. К тому же дольщик теперь имеет право расторгнуть ДДУ в случае, если площадь квартиры увеличилась более чем на 5% от проекта. То есть, если у вас недостаточно денег, или вы не хотите платить за «лишние» квадратные метры (допустим, площадь выросла на 5%), вы имеете право расторгнуть ДДУ. Если же у вас есть деньги на оплату дополнительной площади квартиры, важно знать, что согласно закону максимальное увеличение проектной площади составляет 5%, и не более. И если квартира вдруг увеличилась на 7-8% от площади в ДДУ, вы имеете право оплатить только 5% из них, а остальные метры можно не оплачивать.
К примеру, вы решили купить квартиру в новостройке по цене 150 000 рублей за кв. метр. Проектная площадь квартиры по договору долевого участия составляет 40 кв. метров. Рассчитываем стоимость квартиры по ДДУ: 40X150 000 = 6 млн рублей. Эту сумму вы платите по ДДУ.
Дом построен, но после обмеров БТИ выяснился, что метраж вашей квартиры увеличился на 7%, или на 415 тысяч рублей (40/100%=0,40 - 1%, умножаем на 7% и получаем 2,77 кв. метра, в деньгах это составит 415 тысяч рублей). Застройщик просит вас оплатить «лишние» 7% площади квартиры и внести в кассу 415 тысяч рублей. Однако вы указываете ему на обновленный 214-ФЗ, где говорится, что вы должны оплатить лишь 5%, то есть 297 000 рублей.
Если застройщик все же настаивает на оплате 7% площади, то у вас два варианта действий. Первый - вы можете расторгнуть ДДУ, получить деньги и остаться без квартиры, второй - можно подать заявление в суд, который объяснит застройщику, что он неправ и нарушает закон. После этого вы платите за 5% увеличившейся фактической площади и получаете свою квартиру.
В статье о приемке квартиры мы писали о том, что в случае, если ваша новая квартира уменьшилась в размерах, можно вернуть себе деньги. Покупая квартиру в новостройке внимательно ознакомьтесь с тем, что написано в ДДУ. Ведь площадь квартир в монолитных домах может измениться от 2 до 5 кв. метров, в кирпичных домах тоже возможны расхождения в метраже. Квартиры в панельных новостройках собираются как конструктор, панели отливаются на заводах, поэтому расхождения по площади минимальны, а покупателям можно меньше волноваться. В любом случае, внимательно следите за расхождением, считайте квадратные метры, свои деньги и изучайте законы.
Дата публикации 19 апреля 2017Приобрести в собственность можно квартиру любой площади. Выбор ограничен только финансовыми возможностями покупателя.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Однако не стоит забывать и о том, что некоторые из коммунальных услуг привязаны именно к площади занимаемого помещения.
Это значит, что излишки жилой площади могут влиять на начисление квартплаты.
Коммунальные тарифы
Квартплата рассчитывается в соответствии с действующими тарифами. Они устанавливаются органами исполнительной власти, к чьей компетенции относится данный вид деятельности.
регулярно пересматриваются, как правило, в сторону увеличения.
В ряде регионов, например, в Москве, с учетом возможностей местного бюджета устанавливаются сниженные за счет дотаций тарифы.
Что входит в оплату?
Все строчки можно разделить на две больше группы:
- плата за коммунальные услуги;
- взносы на содержание и ремонт жилых помещений.
К коммунальным услугам принято относить такие, как:
- газоснабжение;
- энергоснабжение (свет);
- отопление;
- водоснабжение (холодное и горячее);
- водоотведение (канализация).
За них потребители платят преимущественно по показаниям приборов учета, то есть счетчиков. Или же по действующим нормативам, если счетчиков пока не установлено.
При этом такие услуги, как газ, вода и ее отведение привязаны к количеству пользователей.
А вот за отопление приходится платить, исходя из площади квартиры. Но зато количнство жильцов в квартире не учитывается.
- Организация и осуществление управления домом.
- Текущий ремонт общего имущества (помещения, коммуникации, оборудование).
- Обслуживание лифтов (если имеются).
- Вывоз ТБО.
- Утилизация мусора.
Их оплата, за исключением последнего, производится в зависимости от площади квартиры, принадлежащей собственнику.
Для нанимателей муниципальных квартир по договорам социального найма действуют те же правила.
Нормы квадратных метров для расчета платежей
Как уже упоминалось, в ряде регионов местный бюджет дотирует коммунальные расходы граждан, уменьшая тем самым итоговое значение в квитанциях на квартплату. Но такая щедрость имеет свои пределы. Снизить расходы можно только на жилье определенной площади.
Существуют определенные социальные нормы предоставления жилья.
При заключении договоров соцнайма именно по ним подбираются квартиры для малообеспеченных семей:
- для одиноко проживающего человека это 33 кв.м., то есть площадь средней однокомнатной квартиры;
- для семьи из двух человек норма увеличится до 42 кв.м.;
- для большей – предоставляется по 18 кв.м. на человека.
Для начисления квартплаты используют эти же нормы, которые могут быть увеличены местными властями. Например, в Москве добавляется по 7 кв.м. на человека.
При этом действие нормативов распространяется не только на нанимателей социального жилья, но и на тех собственников, кто зарегистрирован в единственной своей квартире.
На площадь, равную социальной норме, распространяются все и дотации, предусмотренные для квартплаты. Все, что выходит за ее пределы, оплачивается по действительным тарифам, то есть существенно выше.
Учитывается так называемая общая площадь, исключая:
- балконы;
- лоджии;
- общие для всех квартир помещения (подвалы, чердаки, лестницы и т.д.)
Причем для собственников квартир, которые изначально оплачивают все коммунальные услуги, а также содержание и ремонт дома по реальным расценкам, социальные нормы не имеют значения.
А повышения тарифов за «лишнюю» жилплощадь не допускается.
Как влияют излишки площади жилого помещения на начисление квартплаты?
При определении того, имеются ли излишки площади жилого помещения для начисления квартплаты, учитываются только зарегистрированные по всем правилам граждане.
Гости или временные жильцы никак на итоговые расчеты не влияют. Не имеет значения и возраст проживающих.
Квартплата с учетом местных дотаций или имеющихся у владельцев квартиры льгот будет начислена на социальную норму, действующую в данном регионе (но не меньше установленной законом).
Разница между фактической площадью квартиры и социальной нормой оплачивается в размере 100%. Что на практике может означать увеличение стоимости услуг до 2-2,5 раз.
Это касается, прежде всего, отопления, так как теплосчетчики установлены далеко не везде, поэтому большинство населения платит за отапливаемую площадь. Также от метража зависят расходы на ремонт и содержание дома и его общего имущества, включая управление.
Кто не платит за лишние квадраты?
Однако, не все граждане, имеющие право на дотации или льготы обязаны принадлежащие им «излишки» жилплощади оплачивать полностью.
Из общего правила есть ряд исключений, прежде всего, касающиеся социально незащищенных слоев.
От стопроцентной оплаты коммунальных услуг и взносов по содержанию жилья освобождаются:
- одинокие пенсионеры или инвалиды, даже если имеющееся у них в собственности или полученное по договору социального найма жилье намного больше нормативов;
- несовершеннолетние сироты, за находящуюся в собственности квартиру;
- наниматели государственных квартир на первом этаже (в Москве);
- семьи, состоящие исключительно из пенсионеров;
- пенсионеры, на попечении которых есть дети до 16 лет;
- одинокие жильцы коммуналок, независимо от возраста;
- жители квартир, признанных аварийными;
- собственники, временно снятые с регистрации (призванные в армию, направленные в длительную командировку, отбывающие наказание и т. д.).
Данные ограничения касаются только тех услуг, стоимость которых зависит от площади квартиры.
Если оплата производится по или привязана к числу зарегистрированных в квартире жильцов, то при отсутствии льгот она производится всегда в полном размере.
Часто задаваемые вопросы
Рассмотрим вопросы, которые часто задают владельцы лишних квадратов.
Излишняя жилплощадь у военного пенсионера
Все льготы и дотации, предоставляемые гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг, распространяются только на так называемую социальную норму.
Все, что превышает 33 кв.м. на одного человека (+7 кв.м. на каждого последующего), оплачивается уже по реальной стоимости услуг.
Пенсионеры, в том числе военные, освобождаются от обязанности оплачивать излишки жилплощади только в том случае, если они проживают в одиночестве или же их семья состоит только из пенсионеров.
То же правило действует и если на иждивении пенсионеров есть не достигшие 16 лет внуки или другие родственники.
Во всех прочих случаях на семьи с пенсионерами распространяются общие правила оплаты жилья.
Прописан один человек
Если прописанный в квартире собственник уже оплачивает коммунальные услуги по их фактической стоимости, то понятие «излишки жилой площади» в данном случае не применимы.
Покупка квартиры в строящемся доме – всегда риск. И дело не только в возможном затягивании сроков сдачи. Нередко людям, уже заплатившим за квадратные метры, вдруг выставляют дополнительные счета. Итоговая стоимость жилья после таких доплат может увеличиться на несколько десятков, а то и сотен тысяч рублей. В некоторых случаях требования застройщика справедливы. А иногда компания просто пытается нажиться на клиенте.
Чаще и больше других за новостройки переплачивают участники жилищно-строительных кооперативов. Приобретая недвижимость по такой схеме, гражданин должен заплатить вступительный, паевой и членские взносы. Их общая сумма, по сути, и является ценой квартиры. Но в уставе ЖСК зачастую прописаны целевые платежи, которые все пайщики обязаны вносить при необходимости. Например, если оборудование подъезда к дому оказалось дороже, чем предполагалось. Отказаться от этих сборов не получится, поскольку, вступив в ЖСК, покупатель автоматически согласился со всеми пунктами устава.
Важную роль играют и отношения кооператива с застройщиком. Когда это разные юридические лица, стоимость строительства обычно указывается в договоре между ними и не подлежит изменению. Но если работы введет ЖСК, покупателям придется скидываться при каждом повышении расходов – достаточно, чтобы такое решение приняли на общем собрании. В итоге за несколько лет оговоренная цена жилплощади рискует вырасти на 20-50% и более.
В подобную ловушку попали участники ЖСК «Остров» в Приморье. При создании кооператива в 2012 году пайщикам предлагали заплатить за «квадрат» 41 650 рублей. Затем коррективы внес кризис, появились непредусмотренные затраты. Всего за три года жилье подорожало на 60% до 67 000. Теперь вместо 2 млн руб. однокомнатная квартира площадью 50 кв. м обойдется в 3,3 миллиона, и это явно не предел – дома сдадут не раньше января 2018-го.
При заключении договора долевого участия (ДДУ) о лишних тратах, казалось бы, переживать не стоит. По закону в нем указывается фиксированная стоимость квартиры. Но и здесь есть нюансы. Так, 214-ФЗ позволяет застройщику вполне легально поднять цену уже купленного жилья. Правда, только с согласия дольщика и только если такое условие изначально оговорено в ДДУ. В документе обязательно должно быть прописано, в каких ситуациях возможно удорожание и на сколько процентов.
Строительные организации активно пользуются этим правом. Практически все участники рынка включают в договоры пункт о доплате за лишние метры. Оговорка помогает взыскать с клиента деньги, если обмер БТИ покажет, что реальная площадь жилья больше расчетной. Учитывая, что разница порой достигает 5-7 кв. м, переплата может быть существенной. Прошлой весной компания «Главстрой» поставила дольщиков комплекса «Северная долина» перед фактом: «трешки» в ходе строительства прибавили до 6 кв. м, «однушки» - до двух. В результате цена некоторых квартир выросла на 150 000-600 000 рублей. Покупатели пытались спорить, даже устроили митинг. Но закон оказался на стороне застройщика. В ДДУ прямо говорилось: метраж ориентировочный и полный расчет состоится после финишных обмеров. А значит, люди знали, на что идут.
Многие компании сегодня используют в договорах так называемые «антикризисные» условия. Доплата за квартиру в этом случае может зависеть от изменения размера налогов или уровня инфляции в период строительства. Например, питерский застройщик «Мегалит» внес в ДДУ сразу два таких пункта. Дольщики получат счет на 5% от полной стоимости жилья, если рост индекса потребительских цен превысит 15% или стройматериалы подорожают более чем на 5%. Таким образом, для «двушки» за 7 млн рублей максимальная накрутка составит 350 000.
Иногда необходимость будущих платежей не прописывают прямо, а маскируют в формулировках условий. Скажем, указывают, что стоимость 1 кв. м рассчитана «с учетом затрат, необходимых для строительства». То есть за ввод дома в эксплуатацию, скорее всего, придется приплатить. Как это делают клиенты красноярской компании «Реставрация»: в зависимости от объекта она дополнительно берет с дольщиков от 500 до 2500 рублей за 1 кв. м. Для трехкомнатной квартиры площадью 80 кв. м цена договора меняется на 40 000-200 000.
И наоборот, слишком подробный перечень расходов, входящих в цену жилья, в итоге может оказаться пресловутым чеховским ружьем. Через год-полтора выяснится, что в договоре не упомянута установка лифтов, благоустройство двора или что угодно еще. Все эти траты лягут на покупателей.
Если в ДДУ нет лазеек, позволяющих законно поднять стоимость жилья, а деньги нужны, некоторые застройщики идут на обман. Например, манипулируют данными о площади. Недавно на такой схеме попался ООО «Строй Вест». После сдачи комплекса «Крылатский» на Рублевке компания потребовала от дольщиков доплату за якобы неучтенные метры. Причем значительную: у одного из покупателей квартира увеличилась на 17 кв. м, цена договора – на 2,5 млн руб. ФАС провела проверку и выяснила, что существенные изменения в проект дома не вносились, а застройщик с самого начала знал реальные параметры жилья и просто ввел людей в заблуждение. В Петербурге организация «Балтпродком» вовсе брала с новоселов ЖК «Константиновское» деньги за «воздух», включая в площадь многоуровневых квартир лестницы. После переобмера метраж у клиентов сократился на 15-25 кв. м, а расходы – на 750 000-1,3 млн рублей.
Еще один популярный способ отъема денег у дольщиков – остекление балконов и лоджий. Компании навязывают установку стеклопакетов, не прописывая в договоре стоимость, объем работ и материалы, хотя такое размытое требование о доплате является незаконным. В свое время эту схему активно применял застройщик «ЛЭК» (сейчас «Л1») из Санкт-Петербурга. В их ДДУ был специальный пункт о «возможном остеклении», а сумму платежа организация определяла по своему усмотрению. Счет за одну лоджию мог составить как 150 000, так и 300 000 рублей, при рыночной цене работ в 30 000. Сумма поборов с одной многоэтажки достигала 100 млн рублей.
Столкнувшись с требованием о доплате, даже самой незначительной, главное для дольщика – не торопиться. Изменить стоимость квартиры в одностороннем порядке строительная компания не может, а чтобы получить согласие клиента, ей нужно обосновать запросы. Если аргументов в пользу повышения цены недостаточно или пункты допсоглашения вызывают сомнения, лучше не подписывать ничего без консультации с юристом.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Согласитесь приятно купить две ботинка по цене одной пары. Еще приятнее получить какой-нибудь подарок к покупке, вроде чайной ложки к пачке чая или упаковки презервативов к букету цветов и коробке Рафаэло. При покупке квартиры определенной площади получить дополнительно пару квадратных метров тоже должно быть приятно. Эдакий комплимент от шефа. Но за этот подарок, к сожалению, просят заплатить. Настойчиво просят и многие соглашаются. По сути требование застройщика по договору долевого участия в строительстве о доплате за дополнительные квадратные метры, обнаружившиеся при обмере БТИ, это прямое нарушение действующего законодательства о защите прав потребителей. Однако это нарушение, во-первых, стало устоявшейся практикой, а во-вторых, оно становится нормой и многие, даже практикующие юристы, не видят в нем нарушения. Обоснование простое, как две копейки: Свобода договора. Покупатель, заключая договор, добровольно возлагает на себя обязанность доплатить за дополнительные метры. Аналогично и с возвратом денежных средств застройщиком. Если его (требование о доплате) признают недействительным, то получится, что Покупатель, чья квартира будет большей площади, по факту, бесплатно получит эту положительную разницу в метрах. Аналогично с Застройщиком: если "на выходе" квартира будет меньшей площади, то Покупатель, фактически, будет обманут на деньги. Вроде все логично, но монеты в две копейки нет. Заключая договор долевого участия (ДДУ) стороны определяют его существенные условия, в том числе цену договора и описание объекта — квартиры (наименование, расположение, площадь, проектная документация). Застройщик обязуется передать покупателю квартиру, соответствующую оговоренным в договоре и проектной документации условиям. При этом стороны должны выполнять свои обязательства добросовестно. Застройщик — это организация, которая профессионально занимается строительством жилых домов. Профессионально! Это важно. Покупатель (потребитель) профессионалом не является. Это еще важнее. И именно поэтому права потребителя защищены Законом о защите прав потребителей и Законом о долевом строительстве. Строительство объекта, контроль за ним и все тому подобное осуществляется застройщиком, на котором, во-первых, лежит обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а, во-вторых, лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту. Потребитель не может ни повлиять, ни проконтролировать соответствие площади квартиры проекту. В расхождении площадей определенно нет и не может быть вины потребителя. А вот вина застройщика очевидно присутствует. И почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить. Приведу пару примеров из жизни. На молзаводе допустили ошибку и вместо молока с жирностью 1,5% расфасовали молоко жирностью 3.2%. За эту ошибку покупателям платить не приходится. Бракованную партию либо утилизируют, либо пустят в продажу под видом 1.5% в надежде, что никто не заметит разницы. Последний вариант менее вероятен. Второй пример. Девушка с точеной фигурой 42 размера заказала пошив вечернего платья и получила его 48 размера. Но почему-то портной вместо требования доплатить за лишнюю ткань обещает все переделать и скинуть цену? Строго говоря в нашем контексте квартира от платья ничем не отличается. Квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Отступление от условий договора свидетельствует о несоответствии качества объекта долевого строительства. А для некачественных квартир Законом о долевом строительстве имеется статья 7, где указаны права потребителя (участника ДДУ) в отношении недостатков объекта ДДУ: потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Но все эти права предусмотрены на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. На случаи увеличения площади квартиры эти положения сложно распространить (я не утверждаю, что невозможно; при определенных условиях... да под хорошую закуску...). При этом Закон не содержит ни одной нормы, предоставляющей застройщику право требовать с потребителя доплаты за лишние квадратные метры. Такое требование не может быть основано на законе. Тут мой знакомый юрист строительной компании обычно указывает на статью 5 Закона о долевом строительстве. Мол цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади и соответствующей общей площади. Да, но мухи отдельно, котлеты отдельно. Цена квадратного метра в данном случае не меняется, меняется именно площадь. А на подобное данная статья не рассчитана. Поэтому повторюсь, подобное требование застройщика не основано на законе. Но может ли оно быть основано на договоре. Стороны свободны при определении условий договора. Застройщик может установить в договоре любые условия, а потребитель может на них согласиться (Изменить? Вряд ли. Но согласиться может). Это и понимается многими юристами как свобода договора. Однако эта свобода имеет ограничения в виде пресловутого Закона о долевом участии и статьи 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителя. Еще одним препятствием к безграничной свободе договора являются статьи 8 и 12 Закона о защите прав потребителей об ответственности за не предоставление информации. Так много статей в одном абзаце, что становится скучно. Приведу пример. Московское УФАС России 19 октября 2016 г. поймало ООО «Строй Вест» на введении участников ДДУ в заблуждение относительно условий и процедуры приобретения квартир в собственность. Схема привычная: построили дом, обмерили, с каждого дольщика попросили доплатить за лишние квадратные метры (показатель от 0,3 до 17,15 м2), что существенным образом повлияло на стоимость квартир. Дальше события развивались необычно: дольщик обратился в ФАС с просьбой разобраться, и проверка показала, что общая площадь не увеличилась, а даже немного уменьшилась. В итоге застройщика попросили не нарушать закон: передать квартиры участникам долевого строительства по стоимости, первоначально указанной в договоре, без соблюдения обязательного условия о заключении договора с управляющей организацией ООО «Бест Сервис»; вернуть участникам долевого строительства оплаченной разницы между первоначальной стоимостью квартиры (согласно договору участия в долевом строительстве) и уточненной стоимостью квартиры после завершения строительства в случае, если такая разница была оплачена. Скажете, пример не удачный. Тут застройщик обманул покупателей, нарисовал несуществующие квадратные метры. Не совсем, так. По отдельности площади квартир могут увеличиться, а общая площадь наоборот уменьшиться. Как это происходит, объясню чуть позже на другом примере. Главное, что ФАС поставила застройщика на место, взглянув на весь объект долевого строительства, а не на отдельных дольщиков. По отдельности дольщиков принято считать эдакими муравьями, которые могут тащить на себе непосильную ношу (это я в основном про поборы банкиров, страховщиков, агентов и прочих прочих прочих), не шумят (а если и шумят, то неслышно), к тому же муравья можно раздавить и никто не заметит. Однако иногда суды и контролирующие органы все же обращают внимание на чрезмерную жадность застройщиков и вспоминают про Закон. Немногим ранее я указывал про несоответствие квартиры условиям договора и про статью 7 Закона о долевом строительстве относительно гарантий качества объекта ДДУ. Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора, требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам. А значит, несоответствие площади квартиры (как в меньшую, так и в большую сторону) свидетельствует о нарушении прав потребителя (Участника ДДУ). Позиция застройщиков, мол строили мы строили, наконец построили, померили и вот так получилось. Немного наивная, вам не кажется?! В случае с ООО «Бест Сервис» показательно именно то, что обратили внимание на общую площадь дома. Она незначительно изменилась в меньшую сторону, при этом площадь каждой квартиры увеличилась в среднем на 14 метров, а значит общая площадь дома должна была бы увеличиться почти на 1000 квадратных метров. Проект не менялся. Как такое могло произойти? Тут стоит привести еще один пример. Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля 2013 года был удовлетворен иск потребителя о признании незаконным требования о доплате участником долевого строительства за увеличение общей площади квартиры на 6,3 кв.м и взыскании с застройщика ООО «СтройГрад» денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков качества объекта долевого участия в строительстве, неустойки за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда и судебных расходов. Как так!? Площадь квартиры увеличилась, а он платить отказывается да еще деньги за какие-то недостатки требует! В этом случае потребитель, а за ним и суд обратили внимание на то, откуда берутся лишние квадратные метры. В случае с ООО «СтройГрад» застройщиком была выполнена замена стенового заполнения из кирпича - на заполнение из газобетонных блоков толщиной 200 мм с последующим утеплением из полистирола толщиной 50 мм. То есть толщина стен была значительно уменьшена до 250 мм, с запроектированных 380 мм и 580 мм, что безусловно скажется в последующем и на теплоизоляции квартиры. Поскольку увеличение площади квартиры напрямую связано с незаконными действиями ответчика по изменению материалов, конфигурации и толщины стен, которые не были согласованы, суд посчитал требование ответчика о доплате не законным. Этот случай наглядно демонстрирует природу возникновения лишних квадратных метров в новостройке. При этом застройщику вовсе необязательно менять материалы и вдвое уменьшать толщину стен. Как правило, они все же скромнее действуют. Даже без команды директора прораб на стройке всегда знает как и на чем можно с...экономить. Кроме прорабов с...экономистов на стройке хватает: снабженец, счетчик, мастер участка. Чуть выше по карьерной лестнице стоят руководители, которым позарез нужны стройматериалы на строительство своего домика, дачки, гаражика. В общем, приходится экономить. Бетонные стены можно на сантиметр-другой потоньше сделать, штукатурить в пол слоя или чисто символически или вообще без штукатурки (еще несколько сантиметров экономим), стяжку пола зальем абы как (покупатель потом все равно свои полы делать будет, выравнивать, поднимать), потолки и так сойдет (покупатель будет рад увидеть высокие потолки), теплоизоляция по-минимуму. Можно долго перечислять, на чем застройщик может выиграть лишние сантиметры. При обмере БТИ эти сантиметры складываются в лишние квадратные метры. А лишние метры выливаются в требование о доплате. Вот только эта наглость застройщиков абсолютно не оправдана. Во-первых, эти метры складываются из недостатков, да порой незначительных но недостатков в толщине стен (а это теплоизоляция и прочность), в качестве отделки (а это расходы потребителя). Во-вторых, эти квадратные метры, сложенные из сантиметров, быстро пропадают, стоит покупателю сделать в квартире ремонт. То есть, после того как этот полуфабрикат будет приведен в состояние, пригодное для жизни, лишние сантиметры пропадут, и квартира получит проектную площадь, а может и меньше станет. Можно еще вспомнить про манипуляции с балконами и лоджиями. Но это немного другая история. Такую сообразительность проявляют застройщики, что диву даешься. Эх, эту энергию б да в мирных целях...! Но вернемся к доплате за лишние квадратные метры. Требование о такой доплате не основано на законе, но указывается в договорах долевого участия. Часто дольщикам предлагают заключить дополнительное соглашение о такой доплате. И дольщики такие дополнительные соглашения и договоры подписывают, а затем на основании их доплачивают. Да, да, эта доплата производится именно на основании соответствующих условий договора. Мол, потребитель согласился — значит должен заплатить. Если потребитель не соглашается подписывать подобное дополнительное соглашение о доплате за лишние метры, то он за них и не доплачивает. Застройщик в подобных случаях обычно предпочитают не связываться с грамотными дольщиками и довольствуются сборами с остальных менее грамотных согласных на все. Колхоз дело добровольное. А как быть тем, кто при заключении ДДУ недоглядел да и поверил застройщику на слово? Как быть тем, у кого в ДДУ есть пункт о перерасчете цены в случае расхождения площади квартиры? Тут просто послать застройщика с его требованиями по известному адресу не получится. Придется обращаться в суд и требовать признать такой пункт недействительным со ссылкой на ту самую статью 16 Закона о защите прав потребителей. Также можно заявить требование об уменьшении покупной цены или о возмещении предстоящих расходов на ремонт квартиры — штукатурить стены до проектных размеров придется ведь покупателю. Делать это за свои довольно накладно; штукатурка денег стоит, да и штукатуры нынче за бутылку водки работать не станут. Деньги от застройщика будут как нельзя кстати. В моей практике были подобные случаи, и потребители очень опасались за свои квартиры. Ведь застройщик ставит ультимативное требование: «Пока не доплатите за дополнительные квадратные метры, квартиру не получите». Напугал ежа голой жоп@й! Статья 6 Закона о долевом строительстве четко говорит, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Так что, пока застройщик ультимативно выделывается, а вы с ним судитесь, неустойка растет. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителя» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Список правовых норм, защищающих в подобных ситуациях потребителей, можно продолжать еще довольно долго. Приятным бонусом в споре с застройщиком наверняка будет ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», о взыскании с застройщика в пользу потребителя штрафа, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы. Подводя итог, отмечу, что лишние квадратные метры, за которые застройщик просит доплатить, не имеют ничего общего с подарками, бонусами. Их нельзя назвать приятным приобретением. Это обман, очень неприятный обман. Требование о доплате за квартиру, построенную с нарушением проектной документации, не может быть основано на Законе. А установление в договоре подобного требования является недействительным. К сожалению, сами потребители (дольщики) разбаловали застройщиков и сформировали эту порочную практику повсеместного безнаказанного обмана потребителей. Ведь с молчаливого согласия потребителей эти доплаты за лишние квадратные метры становятся нормой. Не стоит мириться с нарушением своих прав. Не нужно платить за чужие ошибки и риски. Очень вредно поощрять обман и откровенное мошенничество. Если вы собираетесь стать участником долевого строительства или уже столкнулись с требованием о доплате за лишние квадратные метры, не поленитесь и обратитесь к юристу. Проконсультируйтесь. Безропотно соглашаясь на все, что предлагает застройщик, Вы рискуете потерять гораздо больше денег, времени и нервов. Закон ревностно защищает права потребителей. Но с теми, кто самостоятельно роет себе яму, не глядя подписывая договор или дополнительные соглашения, Закон бессилен.
Загрузка...
